亿万富翁解密：就是不怕高房价
面对高房价通涨怎么办？多家媒体连线采访
《中国式百万富翁》作者记录
主持人：
您的新书《中国式百万富翁》一上市就有不少热议。现在在大城市只要有套住房就能成为百万富翁，很多人都在为此不懈努力，还需要一本书来专门指导吗？
作者：
“百万富翁”老婆都讨不起！
我近日在京聚会遇到两个朋友，一个是单身中年女性，一个是已经退休的先生。
女的有一套60多平米小户型房，价值200万。前几年我劝她贷款再买套小户型，用老房租金养新房按揭，房价涨了可以有更多资产，将来可以住一套，租一套，用不断上涨的租金补退休金，还坐收房价上涨好处。她没有听。她退休金不低，全加上有三四千元，可是10年以后除非卖房养老，生活不会宽裕。
男的有两套房，自己和孩子住，没有其他资产。他说自己是几百万富翁，但是没活钱花。卖了房子再买价会更高，不卖守着看着有钱，其实“没用”。
资产增值或泡沫时代，“百万富翁”不一定就过得好，关键是你有没有可花的“活钱”。
国家在控制通胀，但是全世界当代经济史就是通胀史。七十年代50元可以买半片猪，现在买一只肘子。资产在增值的同时也在“贬值”。因为它可兑现的金钱购买力也下降了。
中国人现在很得意，成世界第二了，城里有房族都是“百万富翁”，了。可是“百万富翁”多如牛毛也会贬值。有个读者看了我的书在网上说，百万算个啥，老婆都讨不起。
百万资产不等于生活高品质，不是等号。这是第一。
“中国式百万富翁”共性是“糊涂”
有的网民说：哎呀，不看你书还不知道自己也是“百万富翁”了。
有的说：我有几百万了，你说的每一步我还都蒙对了，里面的例子换上我就行了。
更多说：你早干什么去了，早写出来，我看看学学也成百万富翁了，马后炮！
我有个投资专家朋友说，骂“马后炮”的人一辈子也难成富翁，因为他们天天埋怨国家，等着房价降，追着股市跑，不懂机会随时都有，利用经济周期冲浪致富。
《列宁回忆录》里有个小故事。列宁小时候跟父亲下棋总输，后来他找到一本棋谱，以后次次赢。他老爸输得发矇，一天爬上阁楼找到棋谱，才明白原因。
糊里糊涂和有知有觉大不一样。那个单身女士几年前没听我的话，她弟弟听去了，买了第二房产，现在涨出200万。相比之下，哪女士不光错过了财富增值的机会，也丢失了保障未来生活的资本。
有人看似精明，其实还一半糊涂。
我在书里列举了武汉一位文化名人朋友。他挣到一笔钱就买一套房，有城里的，有农家小院。已经有五六处房产，是近千万富翁。
但是他买房都用全款，即使能贷款也不贷。假定三五年前，5处房每套当时100万，他有五百万，可以买5套。如果贷款，各付头款20%，500万可以买25套。到今天涨一倍。5套房涨出500万，25套房涨出2500万（粗算啦）！差别是2000万！！！
有的读者看了《中国式百万富翁》说，我的问题是没大钱。错！重要是观念和方法。那文化名人很有钱，但是如何钱生钱，理财投资，也稀里糊涂，丧失了巨大的潜在投资机会。
我有个北京朋友，三年前就有三套房，都是家里父母两边老人留下的。大约价值300多万。他辞职创业，赚了些钱，却贴进更多钱。三年把三处房产都卖了去做生意。我问他：你的生意未来三年、甚至三十年能保证赚一千万吗？因为按现在北京房价他那三套房已经超过1000万了。
我们每天都在犯人生和理财错误
没房怎么办，有房没钱怎么办？
买不买房、贷不贷款？
有钱是去买房、买股票、还是做生意？
做生意又怎么做，是不是一定做老板？要是有合作机会怎么办，要人家的钱，又怕别人插一脚进来生意被抢走了，有什么好办法？总有人，尤其80、90后天天问我。
有位个体户一个月挣8000元，有个小老板雇了二十个人，自称“总”，有豪华的办公室，漂亮的女秘书，但是一个月赔五万。把这两人放一起，多数女孩都扑做“总”“事业有成”八面威风的主。
我们刚给一家公司做完PE融资，公司明年要上市，招聘的新大学生只要是骨干，都有股票期权，只要持股千分之一，一两年后就可以兑现500－1000万！才20多岁！打工族！
遇到这样的事，你是做蛇头，还是甘做龙尾？
几年前，我们在中国考察连锁投资。北京西单附近有家成都小吃店主，生意做得很红火，产品和管理都不错。我跟他说，我们找投资，这家店还是你自己的，再复制十家上百家我们找钱，你拿干股，做总店老板。他看着我一脸恐惧。两年后我再去看，他的店面已经变成别的生意了，估计是涨了房租把他撵走了。
我天天、月月都在跟人讲这些道理，但是很多人，包括那个文化名人从来听不进。
没有机会也就算了，如果机会、时机、条件都在，错失了回头再后悔，就太冤了？您会发现每天身边都有人说：我当年要是买房就好了，我要是早买那只股就好了。这样的人5年10年后很可能还会重复同样的后悔话。
我在《中国式百万富翁》里把上述名堂，可能如何去做，做不做，不同做法的对比利弊，一五一十细致写出来，就是希望中国亿万老百姓要像列宁一样拿本棋谱，别再糊里涂糊光看着温州炒房团和煤老板发财了。
小心成“新贫下中农”
《中国式百万富翁》的中心议题之一，是说中国已经进入“百万富翁”社会，但是在每天“像细菌一样”滋生百万、千万富翁的同时，因为收入不公、资产泡沫扩大的贫富差异，也在日日催生“新贫下中农阶层”。农民、农民工、城市里成千万的蚁族就是代表。
老北京、上海、广州、杭州、包括你们济南的市民里已经很少有“工人”，粗活都是外地人干了，但是有“贫民”。你今天有份工资，有套单位分的、老人留的小房，将来就不会成“新贫下中农”？说不定！
有个朋友说，北京一个拆迁户轻轻易易就是几百万，甚至千万。我书里列举的两个出租车司机都是百万千万富翁。可是最近朋友们聚会，为一个生病的老同学凑钱。他原是干部子弟，像前面说的那位女性一样，本分的工薪阶层。习惯听党的话，跟国家走，没开动脑筋正确理财，现在生活拮据，来场病都没钱看。
反过来，很多进城农民，尤其是第二代农民子女，因为创业就业置产成功，已经成为百万富翁。
所以我说，中国正在以年、月，甚至日为时间单位，迅速重新划分阶层。
这种事在世界历史中不断重演，只是中国目前是在和平发展，而不是打土豪分田地中完成“改家换代”的。有人略加留意富贵了，有人稍不小心贫穷了，自己惨了不说，儿女也跟着难以翻身。
像现在的贫困大学生，蚁族，进了北京上海，面对高物价，动辄几百万的房子，一步赶不上，步步，代代赶不上。
进入百万富翁社会，意味着相对消费福利水平的提高。物价资产越来越贵，钱越来越“不值钱”。别人理财，你不理。房价涨成几百万你没房，别人有钱潇洒你缩着。毛泽东均贫时代可以，现在不行，要害己、殃及子孙的。
这样对国家社会也不好，是不和谐不稳定因素。
主持人：
这本书是一本单纯的理财指导书吗？
作者：
你的人生观念也许需要颠覆
《中国式百万富翁》讲了人生的具体规划和理财细则，包括买一套房子、找一份工作，创一份事业，列举了我自己和周围人的不同方法，计算、经验和教训。
不过它更是一本人生观念书：
不少书评说我这书有“颠覆性”，大概是因为我建议接受“反传统的才智时代价值观：
（1） 转变积累观
积累，从幼年开始
改定量应急为增量投资
以前致富靠勤俭，现在致富靠选择。
（2）转变“事业”观念
事业不仅仅是“奉献”和爱好，甚至主要不是奉献和爱好，而是生意，致富的手段，是你对今天或未来家庭的经济责任。
生意从开办就准备卖
工作从开始做就要准备跳槽
打工第一天起准备做老板
（3）转变“家”的观念
分清Home（家）和 House（住房），前者特指亲人们住在一起的“家”，后者指的是住的房子，可以全家住，一人住，你住，他住，无所谓。
住房不但温馨小窝，也是生蛋金鸡
从买就要考虑卖
从买就要考虑出租
（4）改变“英雄时代”的观念
我们现在已经进入一个均富时代，成亿国民都在发实惠的小财加大财，但是我们不少人的观念，还生活在毛泽东、王进喜、洛克菲勒的时代里。
需要给自己年轻大脑去“老年化”
你年轻，但是大脑和思维惯式不一定“年轻”。因为从你出生起，望子成“雄”的爹妈，神话胜者的媒体，重视传统的社会，就在你的大脑皮层里输入了许多固有的程序。我们需要从大脑里抹去片面宣传时代造就的“革命英雄主义”磁盘记忆，存入理性务实的致富程序。
在这里，没有高下大小尊卑贵贱，只有选择和适合。
这里需要的，并非大智大勇，而是脚踏实地，承认自己不过是个普通人，一介中国国民。任何人，西单小吃店主，河南农村的进城民工，十多亿国民，只要按照这些简单的道理身体力行，就会成为财智时代的胜出者和强人。
冲浪机会还会来
书在新浪腾讯当当连载以后，我把链接发给一些投资界的朋友，邮件里说，里面可能有你们的例子，是经验，有关我自己的更多是教训。
我爸是个老共军，我从小就受教育：你们这辈子饿不死，也成不了百万富翁。
受了党的好教育，我刚开始在美国办实业就想奉献，做雷锋。后来进入投资界才明白个人理财和投资。我写这本书，首先给自己孩子看，其次给自己兄弟姐妹和子女看，别像我们这代人，等40岁才明白。再去追。
网民说这书很简单、实用，没有理论。我希望我小时候学过MBA，看过这种通俗的，白居易式家用理财书。买房对照看看，创业对照看看。少走很多弯路。
也有不少读者骂，最多是质问我为什么不早写？其实是因为忙，没太当回事，传了三个出版社就压了好几年。光书名还磨了几个月，我自己知道每早出一年，能帮成千上万人。还有很多网评说看了才知道道理比想象的简单的多。
多数中国人没有意识到时代给他们提供了这样难得的机遇，而面对它应该有怎样的对应观念变化。
是不闻不问，听天由命？
是糊里糊涂有钱了，干守着，或者埋地下坛子里，像西单小吃店主？
还是学会冲浪弄潮，像盖茨，陈光标，那两个出租司机，自己富儿女富，再帮助社会？
我书里举例说人的一生可以有5、6次利用经济周期致富机会。大家都看着股市从1600到6000再到2600点，北京房价两年从10000到30000元。现在济南房价7000－10000，该怎么办。大家都在问会涨会落？但是有多少人问：涨了怎么办，落了又怎么办，真的准备好冲浪了吗？！
如果说每年成千万人抓住机遇，也意味成千万人丧失机遇，山东一半一半就是5000万人，听众们想想自己属于哪一半？
周期肯定会再来，只抱怨不去抓，丧失一次人生10年就没了，落后一大截，就可能成为相对福利社会里的贫农、下中农。
所以更重要是人生观念，要由自在变成自为，盲目变成理性。
《中国式百万富翁》不但与你有关，而且就应该是你自己。
主持人：
很多人说中国人是喜欢储蓄的民族，您怎么看待储蓄这种理财方式？
作者：
中国人是天生的房奴
美国人和中国人是世界的两个极端。
我们天天说美国闹危机，可是去美国逛沃尔玛，失业贫民购物一车车拉，比我写的“中国式百万千万富翁”还大放。
我认识一个老美，是博士，零首付买了栋35万美元的花园小楼，一年涨到50万，从银行把涨的15万也抵押贷出来花光了。房价一掉，他Walk out把房子扔给银行,大爷我不付了。一年十万年金，有社保退休金，怕什么？！
10年前，我北京有个朋友，用所有积蓄买了房，没钱装修买家具，捡张大床垫睡在毛坯房地上，空空的冰箱里只有一棵大白菜。
十年后，他的空房涨出两三百万元。
次贷危机在中国不会出现，因为咱中国人是天生的房奴。可是这样“储蓄积累”太辛苦。
我们中国人真是了不起的民族，不富强没天理，但是富强是为了什么？
美国和中国都有点过，一个太不会过，一个太“会过“。
80、90后该怎么活？
中国讲中庸，中庸才能平衡，才能和谐。我给孩子讲平衡：工作，享受，消费，积累之间要平衡。
我觉得教人小小就成为守财奴是罪过，毁人一生。
年轻可以淡漠一点，但是不能没有理财知识和观念。因为他们罪大优势是时间－（有人认为是钱，No！ ）时间是最重要理财元素。
现在我们都知道了，在1970、80、90年、2000年、2010年、2020-30年开始理财买房会有多么巨大的区别。
但是再想想，20－30－40岁每个阶段的幸福，也许比钱还重要？
我书里希望把人生幸福和理财既互为因果，又形成平衡的组合。
享受生活和积累要平衡，别学老美，也别学老中。
理财组合要兼顾房子，股票，现金存款和其他理财工具。
事业组合，创业还是就业，爱好还是挣钱，注重高薪还是专业知识、经历、人脉、股票期权等。连干一行爱一行和跳槽都有时机时间讲究和组合。
国家有计划，学校有计划，公司有计划，我们自己最重要人生无计划。所以可能在混沌、无序、失败、被边缘化中度过一生。
我自己过去只顾“事业”，很少考虑自己和家人，所以现在使劲告诉年轻人别“犯傻”，再用《中国式百万富翁》把要注意的事都一条条写出来。
主持人：
您书里大量的篇幅是讲如何利用房产投资来获取收益，在目前各种限购令出台的背景下，房产投资还容易实现吗？
作者：
还有大量低泡沫投资机会
中国房价高不高，当然高。北京、上海、深圳、杭州这些中心城市比欧美多数大城市都高，相比中国大众的收入，还有租金回报，已经“离谱”了。
可是问房价会落会涨？我会说：短期可能有波动甚至下降，但是长期还会涨。
因为美国房价在1960年后的40年涨了12倍。世界上房价最高的地区都不是最富的，多数是人口密度最高的，比如香港、东京和新德里。
20年后，中国可能成为世界第一大经济体，中国的中心城市，北京、上海等房价如果超过香港、东京，应该不算夸张。
山东是中国人口密度第一大省，约1亿人。你们访谈前，我特地上网看了看济南房价，7000－10000元。从趋势看，如果北京都到了三、四万，济南一万以下还算不上大泡沫。
现在还能做房地产投资吗，我认为能，因为还有大量“低泡沫投资机会”。
第一：不要往城市中心挤。
首先是大城市周边交通便利的区域。我去长沙，那里城市不大，打的士很难超过10块钱。走到北京二环三环的距离，长沙人就嫌远了，说是“远郊区”，前几年一千两千，现在三千四千的房子还有。
半年前，《中国式百万富翁》还在征订，沈阳的朋友也问我6000元的房子能不能买，因为已经很高了。我说能，现在已经涨到8000－10000元。
济南也差不多，还有空间，比北京深圳门槛和风险都低。如果自住，或者能出租。依然可以买。
我建议听众里想买房的人去看看济南市郊交通便利的区域，其中地铁城铁能不能到最重要。另外多看小户型，因为供房压力小，租售比好，增值空间大。关于怎么买，买什么房子好，我书里有详细的说明。包括列举对比投资额和租金收入等。
注意“有车国”的变化和机会
前两年，广州郊区别墅有5000元的，市区公寓房价已经10000元，买别墅同样钱可以大一倍。我劝朋友去郊区买别墅，现在市区公寓房涨到12000－15000，别墅涨到20000元。差异很明显。
原来说美国是“车轮上的王国”，有车了，有钱人都住到城外环境好的区，提升了那里的房价。现在中国正在迅速从“自行车王国”变成“汽车王国”，肯定会对地产开发和区域发展形成大影响。
买房投资要有发展眼光，北京今年突破500万辆车。有车，济南郊区到城里走10公里，比在市区里走2公里快。我总是建议要买房买车的小两口，用市中心买小房的钱，去郊区买更大的房再加车，可能还省，生活和增值潜力都更好。
交通发达，中心城市的人口环境污染交通压力，会兴起一些卫星城，不光欧美各国，珠三角、长三角已经是那样了。按国际惯例城外将来不一定便宜，增值潜力更大。
建议蚁族们往家乡看
其次是二三线城市，那里还有大把投资机会，门槛也很低。我书里举了很多例子，有河南的，湖南的。
全国还有许多中等城市房价在2000－4000元一平米，20万以内小户型，每月按揭500－1000，租养都值得，增值空间明显。
我不知道济南是不是像北京一样，有成百万蚁族。我建议他们别总看着北京这些中心大城市，也不必工作和置产投资非要在一起，尤其是能力不够的时候。应该往自己家乡看。在那里买房给家里老人住，或者请他们出租看着，敬老投资两不误。
我书里说的长沙、武汉朋友买5套房全款买有点傻，可是他们去二三线城市买是对的。如果是投资房，更可以去济南周边城市买。
中国房价政府是“推手”和“托手”
像买股票，房子可能暴涨，但更多的要养。计长远。
美国40年涨了10多倍。中国20年已经10倍不止。我书里说不少人多年等着房价跌不断吃“后悔药”，怕是许多人还会继续吃。
炒家看短期波动，投资看长期趋势。但是供得起供不起，怎么投资好，具体怎么做，我书里都有计算参照，还有要注意的许多要点。
济南房价即使有泡沫，不很大。有波动调整，也有限，3－5年趋势还是涨。
如果不投机而投资，自住，买得明智小心，租售比还可以，供3－5年没大问题，应该买。
从长期看，等着降价吃后悔药的机遇，大于房价掉了拣便宜的机遇。
许多老百姓等房价下降，是觉得涨太高了市场会调节，政府也会出手打压。这是误解。中国不是市场经济，市场自我修正的能力远没有政府政策作用大。而多年来，政府起的主要作用恰恰是“托盘”，而不是“砸盘”。
比如2007－2008年调控，房价刚稳住，有点回落苗头，政府立刻救市，出买房奖励政策，连按揭都打折扣，全世界都很少见。结果造成2009－2010年最夸张的翻着番涨价。
所有经济学家都知道，世界大国中，只有中国地方政府搞“土地财政”。房价低了地就卖不出价。房价越高，地卖的越贵，反过来又推高建房成本。这点“中国特色”不彻底改变，向全世界看齐，中国老百姓就没有便宜房买。
“中国式房产税”没有用
欧美国家地方财政不是靠卖地，而是收房产税。这样开发商成本低，房子卖得便宜。只要是房子，不管住着，空着，银行收去，月月不拉都得交不少房产税，政府财政从这里来，倒房自己不住不像中国是“零成本”，也抑制了投机和房价。
这几天我从新浪财经上看到新闻：重庆上月新开征的房产税一共收了15户，14万元多。
在美国，所有房产一年至少交几千美元房产税，也就是几万元人民币。重庆一个上千万人的大城市，才收了十几万，人均负担是美国人的几十万、几百万分之一！我粗算了算，相当与每个重庆人平均承担一分多钱，哪里能有抑制房价的效果？！
我认为中国要抑制房价，有两个必要条件：
A、 地方政府不再卖地，把卖地财政真正改为房产税财政，
B、 农村宅基地进入市场周转，让城里人可以去乡下合法买房，增加新的市场供应。乡下人也可以多点钱进城创业置业，省的进城农民工和“蚁族”创造一个巨大的城市新贫阶层。
现在这两点都没有，中央政府的手在托盘，因为房地产涉及经济就业，左右为难，地方政府要卖地，更不许房价跌，更在明里暗里举盘。
所以中国百姓，买房族不大可能等到美国这几年闹次贷危机那样的“逢低”机会。
主持人：
北京师范大学的钟伟教授提出，到2027年一千万养老都不够，你同意他的观点吗？我们应该如何规划自己的养老计划？
作者：
怎么把受通胀威胁的死钱变活钱
我的书名《中国式百万富翁》都遭争议，因为有的人说百万不可能，这辈子没戏了，有的说百万算什么，还为它写书？！甚至说老婆都讨不到。
看怎么说，100万在北京是20－30平米房子，厕所加个厅，豪宅里只是个洗手间。要是2027年北京房价均价7万元一平米（小20年翻一番太保守），如果唯一资产是140平米住房，等于资产1000万。像现在东京、香港的大量“日本式百万千万富翁”“香港式百万千万富翁”，除非卖房养老，否则就有养老之忧。
资产泡沫问题，也是“死钱”“活钱”问题。
资产泡沫和生活费用指数上涨，会在20年内，让不理财没资产的人真的成为“赤贫”，也会让有资产死守着的人“钱多”却购买力没增加多少。
如果我们换种思维：
140平米的房子换成70米的两套房，一套住一套出租；
1000万资产，分在房产、股票、生意里；
1000万资产，如果是山东中小城市的5－10套房；
也可以换成150万美元，在佛罗里达买几栋（用“逢低”现价可以买15栋！）花园洋房成为房产投资管理者。
这些我在书里都详细探讨了。
济南人过去闯关东，现在应该学温州人闯天下闯世界，至少闯闯山东吧，眼睛往济南外看看，至少别总盯着市中心那几条街，或者自己一套小房，银行里那点辛苦积攒的将来不够养老的“养老钱”。
钟伟教授替国家想大的，2027国家怎么办？我替身边人想小的，现在自己怎么办。
我们把自己想好了，国家也就好了。
主持人：
听众和读者很关心您下一步的写作计划，能不能透露一下？
作者：
请大家关注“蚁族”和“新贫下中农”
我本来在忙其他事，计划其他写作。现在网民关注不少，很多人嫌百万不过瘾，“过时”了，逼我赶快把这一系列里的下一本提前了。
《中国式百万富翁》是为中国“最不幸运”，“最不明白”的十多亿大众写的，所以我自己认为一点不过时。不用走出北京，去城区许多地方看看，尤其是城乡结合部，就有成百万的蚁族，他们和成亿还在种地的农民，进城农民工一样，都是中国社会的“新贫民阶层”。看着别人变“富”，自己相比越来越穷。
我希望他们在看到我下面有关千万亿万富翁的书之前，先把百万的名堂弄清楚。这些台胞不下十亿，占世界人口五分之一，是美国人口四倍，法国人口二十倍，我得先为他们写。
说到这里其实已经漏馅了，我会靠自己的专业和经历，尤其是身边成功失败人的经历，努力让各阶层读者都满意。
其实，就是成了千万亿万富翁，许多国人还是挺糊涂，不知道怎样聪明赚钱，正经赚钱，有利社会地赚钱，要不有不少爆发的亿万富翁怎么都蹲在大牢里呢。
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