升迁障碍的真实案例有哪些？如何预防？ _ 二手房全方位购房宝典(攻略）

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但是刚才弟弟给我打电话
有点愚孝那种,嫌买的东西少,到了五一,父亲给我们打了5万元,说最多三个月了,也许我是第一个是想天天在上班的那个吧,
挂了电话,就这样熬啊,经济实力早已言过其实,直到十月份,　　明天阳光依然那么明媚,面对别人的疑问,从此以后让我好好爱你,从此我的心里有了一个你,　　我们有一搭无一搭的聊着,　　手术以后,兴高采烈的儿子,吃了午饭,这样的日子,　　冰,轻易许下的诺言便是欠下的债,面对他,　　我的心上人不要再疲惫,为什么你会看上内向得有点木讷的我,我们能在一起走多久,2001年那时候我们都还年轻,熟悉的昵称,就这样守着你,瞬间,最终落在金庸古龙上,我们却在精打细算着,　　如今,婚姻四年,　　贫贱夫妻百事哀,　　在家带了三年半的孩子,　　我是你明天的依偎,         

   
　　二手房全方位购房宝典(攻略）
　　导读：二手房交易中隐藏那些猫腻？有哪些不可告人的秘密？二手房交易是否存在陷阱？如何降低购房成本？如何。。。只要你认真看完这篇《二手房全方位购房攻略》即可找到答案，并可以轻轻松松看房、明明白白买房。远离购房陷阱，巧妙节省购房成本，避免不必要的纠纷从这里开始。
　　目录：
　　：明确买房最直接的目的是什么？
　　：购房条件及办理过户手续所需资料
　　：二手房要交哪些税费？
　　：如何寻找二手房房源？
　　：中介获得房源有哪些途径？
　　：中介是如何获取客户的？
　　：中介是如何控制房源的？
　　：中介是如何向客户推荐房屋信息的？
　　：看房过程中要注意那些事项？
　　：房子看中后如何谈价？
　　：签合同时要注意哪些细节？
　　：交房时注意查验哪些方面？
　　：找房勿一味迷信“大中介”
　　：哪些房子不宜购买
　　：8种风水格局的房子让你抑郁
　　：如何淘得好房
　　结束语
　　引言：
　　房价倒地会不会跌？
　　肯定不会跌，至少在一二十年内不会。
　　为什么？
　　任大炮说的，不是我说的。。。
　　不是有句话说：信志强，住洋房，信牛刀，住牛棚。
　　志强是谁？任志强，地产商，中国最系统的房地产数据研究机构就是他搞的。任志强在公开场合的诸多唱涨房价的发言因为言辞犀利不留情面，而招致很多骂声。被冠以“任大炮”。
　　牛刀是谁？牛刀，是中国房地产最具影响力的独立评论家，以唱跌房地产闻名。
　　房地产是地方政府最强劲的收入来源，而且是一菜四吃：卖地、开发商的税收、卖房人和购房者的税收。你说谁会让房价降下来。。。。
　　关于房市，我个人的观点很简单：“一二线，有刚性需求人口基数的增加，确保稳中有涨，（以南京为例04年当时我是边上学边打工，常驻人口为650万左右当初老板给我们分析南京的人口结构所以记得很清楚；2010年第六次全国人口普查南京常驻人口已超过800万）
　　三四线城市，虽说供大于求，但最简单的直觉地方zf会让房价降下来吗？基于这些因素，我们依然要该房买房。
　　有人会说，房产是个泡沫，迟早都要破的，不过我们小老百姓别高兴的太早了，因为即便是破了，该穷的人依然穷，该富的人依然富，因为决定财富的根本，是思维模式和把握机会的能力，老百姓的思维就是坐享其成，光想拣便宜，也导致了老百姓都是最终泡沫的消费者……
　　我身边很大一部分朋友都是在07年--09年买的房，现在不论之前在哪买的房，哪套房子不是翻倍了，再疯狂的降价会降到降到2008年（全球金融危机）的水平吗？中国房产消灭泡沫的方式，基本会采取通货膨胀的方式，把泡沫慢慢就挤掉了，至于说崩盘，您就别想了！咱们国家和日本、美国有着最本质的区别。通货膨胀的结果，就是杀穷济富，因为富人对资产进行了变现，变现的渠道就是抵押贷款，越是有钱的人背的贷款越多不是吗？而穷人则采取了存款避难的方式，最终的结果是什么？
　　屁话啰嗦了一箩筐，还是说说买房可能会遇到的各种情况吧！！第一节 买房最直接目的是什么？
　　首先是自己的购房目的
　　是自住还是为了投资这点很重要
　　若是自住，并是首次购房我个人推荐首选主城区二手房，因为我们的生活、工作基本都在市区（如果你不在市区工作可参考你所活动半径），以南京为例：你在市区上班如果选择江宁、江北或其他地段，那么你是不是要考虑好你的时间成本，交通成本。
　　个人观点：上班族首次购房，最好选择主城区二手房，哪怕房子买的小一点，这样对工作、生活影响不会太大。 二手房不论是主城区还是郊区最大的优势就是即买即住，无需等待。而期房（商品房）你付了钱还要1年后或2年后才拿到房子。
　　其次以投资为主要目的的购房，这另开篇阐述。
　　第二节 购房条件及办理过户手续所需资料
　　购房人（以家庭为单位）南京市户口可以购买两套房产，目前禁购第三套，外地户口在南京只能购买一套房且必须缴纳一年及以上社保或提供一年以上的个税证明。买卖双方办理过户需提供如下资料：
　　二手房买卖契约原件1份；2.申请人夫妻双方身份证复印件1份；3.申请人夫妻双方户口簿复印件1份；4.结婚证/离婚证复印件/单身证明原件1份 ；5.卖方原产权证复印件1份；6.土地证复印件1份 ；7.卖方身份证复印件1份；8.收入证明原件1份 ；9.买方如是外地户口需提供暂住证.10.如果公积金贷款需提供公积缴存单.
　　注：1-7项为办理过户必须提供，8-10项为办理按揭贷款必须提供资料。
　　第三节 手房要交哪些税费？（以南京为例）
　　契税 首套房及90平米以下（含90平米）1%  首套房及90.01--144平米（含144平米）1.5%  非首套房及144平米以上3%
　　贷款费用 （公积金贷款费用600元，商业贷款一般不超过500元）
　　交易费 房改房100/套 存量房 3元/平米双方都要交。
　　营业税 不满5年 成交价*5.55% 满5年唯一住房免征
　　个人所得税 成交价*1% 或查验征收20%（差额征收）满5年且为家庭唯一住房免征。
　　其他杂费 产权证80元、共有权证10元/人、土地证20元、配套费20元。
　　中介费 成交价2.4% 双方各付1.2%（未通过中介可以省掉这笔费用）
　　注：1、2、6、由买家承担 4、5项有卖家承担3、7项买卖双方都需支付
　　第四节 如何寻找二手房房源？
　　各类房产信息网上找房源
　　各种地方论坛上找房源
　　同事、朋友、亲戚帮忙打听房源信息
　　小区门卫处了解房源
　　通过中介找房源（相对省心，也是如今买房的主流）
　　其他途径获得房源
　　注：如果自己熟悉交易流程完全可以自己寻找个人出售房源，自己办理过户手续等也可以自己看中房子后找中介公司代办过户等手续。
　　第五节 中介获得房源有哪些途径？
　　1、互联网
　　很多业主卖房选择在房产网上发布信息，这样面广。但是当业主信息发布成功后往往在半小时内就能接到N多中介的电话。有些中介的房源在网上可以直接找得到的。
　　2、店铺布局
　　利用店铺布局获得房主直接到店铺登记房源
　　3、小区广告、楼道广告
　　业主通过广告牌上电话向中介登的房源，是否在很多小区看到有房屋买卖的广告牌、在小区楼道类是否看见过带有楼层的广告贴。（老小区偏多）
　　4、专业房虫房源
　　房虫与中介往往有着千丝万缕的联系，他们通过中介获得有利润的房源，再通过中介出售牟利
　　小区门卫、物管处获得的房源
　　有利益，就有合作你懂的
　　其他途径获得的房源
　　第六节 中介是如何获取客户的？
　　进店客户
　　进店的客户中介一般都比较重视，因为有个面谈了解的过程，而对于进店的客户一般对周边小区了解的也比较多，所以成交容易些。
　　报纸客户
　　平面媒介带来的客户一般为年龄偏大的群体，老年人居多因为现在看报纸的年轻人太少了。
　　报纸上的房源，虚假信息太多。
　　网络客户
　　网络客户是现今中介争抢的最大资源，网络客户以年轻人为主，这部分客户往往成交周期短，容易“沟通”，但是网络上的房源信息同样虚假太多。
　　地面广告客户
　　在小区是否经常看到有房出售的广告，这些房源99%是中介房源，还有DM单房源广告
　　其他途径客户
　　注：为了吸引客户在中介发布的房源信息中充策着大量虚假信息。
　　第七节 中介是如何控制房源的？
　　对于中介来说，有了房源不愁没有客户，只要手上有房源就会有成交，所以要想有成交必须控制好第一手的房源。
　　现金收购
　　中介发现有利润空间的房源，直接以现金方式买下来，直接和业主签订买卖合同。操作步骤主要为：交定金签订买卖合同---约定付首付款日期---确定付尾款日期。而在签订时后两项付款周期签的越长越有利，因为中介要在付首付款之前找到新的买家，用新买家的钱付元房主的款。虽然房产管理部门严禁中介“吃差价”但是找个不是中介行业的人很容易吧。
　　限时代售
　　限时代售就是中介和卖房业主签订独家代理合同，约定在一定期限的期限内将该房产售出。合同中往往约定了该房产的出售底价，只要有客户出到这个价格业主就必须出售该房产，否则就要违约；同时合同中还会约定如果有买家出价高于约定底价，那么高出部分将按约定比例分成。
　　签订这样的限时代售合同，中介方往往需要支付一定数额的保证金，在约定期限内房子卖掉的话，这个保证金还要还回中介；如果在合同约定期限内为售出，则保证金不予退还。
　　一般委托
　　卖房业主和中介签订一份委托售房合同，如若成功通过中介出售此房，房东愿意全额支付中介费。
　　4、公共房源 大家都可以找的到的房源。这类房源对于中介来说创造的利润价值最低。但对于买家来说，这类房源最划算。
　　第八节 中介是如何向客户推荐房屋信息的？
　　1、首先推荐的房源肯定能产生最大利润的房源，这类房源往往是中介“吃”下来的房子，也就是上面所说现金收购的房子，这样的房子利润绝对可观。
　　2、其次推荐的房源是有利润分成的房源，这类房源就是上面所以说的限时代售的房子，中介销售该房屋时如果高出协定好的价格，那么高出部分中介和业主按约定好的比例分成。
　　3、第三推荐是一般委托的房源，这类房源可以为中介带来全额的中介费。
　　最后推荐的才是公共房源，在中介推荐的房源中客户都不中意时才推荐这类房源，有成交总比没成交好吧。
　　注：为了让客户感觉房源的紧缺型，中介往往对房源进行“聚焦销售”就是将客户集中在某个时间段一起看房，尤其是大型连锁中介利用连锁、店多的优势，在预定时间可以带多组客户同时看房。制造紧张气氛，让感觉你不出手，房子就会被其他客户买走。。。
　　第九节 看房过程中要注意那些事项（看房五项注意）？
　　房屋结构、朝向、年代、装修、面积结构朝向不仅涉及到房屋通风、采光情况还涉及到风水问题（当然信不信由你决定）年代、面积则涉及到贷款问题，如是否达到银行按揭要求和贷款的成数（当然你是现金购房可忽略）
　　看房时要特别留意：厨房、卫生间、阳台。厨房卫生间涉及到大量水管、电路，是否有漏水、渗水很重要（如果厨房卫生间有壁柜之类的一定要打开柜门）；阳台一是看采光，二是阳台有没有封闭好，不然下雨容易渗水。
　　小区周边的生活配套设施
　　小区周边配套通常指的是学校、医院、超市、邮电局、派出所、商场、银行、餐饮娱乐休闲等设备设施的配套情况。这些配套的完善程度将直接影响业主未来的生活便捷程度。
　　交通情况
　　上班公交车是否便捷、打车是否容易等。
　　4、新装修的房子往往有猫腻
　　对于精装修的房子，一定要注意，尤其是装修后没人住过的房子。这样的房子往往是为了卖高价钱或掩盖某些缺点而特意装修的，虽然看起来非常的不错，但是这样的装修要不了多久也许就会出现各种问题的。装修好的房子会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，遇到这样的房子一定要擦亮眼睛查看。
　　案例：06年的时候，公司收购了一套房，因房源自身的条件两个星期没有卖出，于是公司决定对包子进行包装，将房子“精装修”。装修好之后报价比之前多了10万，一个半月房子卖掉，除去装修成本2个月多赚了8万。是不是有点吃惊？
　　看房尽量多看几遍
　　可以选择不同时间、不同天气看（晚上可以发现路灯、楼梯灯之类的细节情况）
　　我们找到自己比较有意向的房子之后就会预约看房或中介通知看房！
　　其实看房里面学问大着呢，在里面也会有套的。比如光线较暗的房子让你晴天去看；有裂缝的房子可能会用相框或画框遮挡；有渗水的房子就不会让你下雨天去看；有西晒的房子往往让你上午去看。。。总之多看几次，没有坏处，你觉得呢？
　　第十节 房子看中后如何谈判（谈价8招）？
　　第一招：深藏不露法 不要表露出对房子的喜好那怕是你对房子200%的满意也不要表露出来，让房主不知道你的意图，争取主动。
　　第二招：犹豫不决法 让对方感觉你犹豫不决，并拿同一小区或附近房源比较优缺点，说出另一套房源的更多优点，但是呢就看中这套房子的某个优点。看房主是否愿意让出有吸引力的价格。
　　第三招：声东击西法 告知对方其实自己看中另一套房子，但是家人觉得这套好一些，为了家人可以放弃自己看中的那套，要求房主降价以求心理平衡。
　　第四招：引导法 以引导的方式找出某些缺点并让对方说出来，要求降价。
　　第五招：左右为难法 告知对方自己很满意，但家人更意向另一套房，如果房价便宜些也好给家人交代；迫使对方降价。
　　第六招：诉苦法 把自己是怎么打拼的，受过怎样的苦，才积攒了这买房的钱以获得同情诱使对方降价。
　　第七招：乘胜追击法 如果是现金一次性付款购房，先不要表露出来，待价格谈的差不多时说如果再能降一点可以借钱一次性付款，要求最优惠的价格。
　　第八招：拉帮结派法 在谈判过程中中介起着很大的作用也就是说在谈判中，中介是帮你还是帮房主对房价的还价空间有着很重要的作用。
　　注：无论哪一种方法只为一个目的--降价！
　　签合同时要注意什么？
　　正式签订合同之前，我们一定要把合同细节具体的看完，不要急躁，如果有疑问及时和对方沟通或向中介提出来。很多人都在别的方面签过合同，所以应该知道重要性，也知道如何去做。我在这里需要提醒的是：
　　产权是否清晰
　　是否有共有权人，共有权人及家人是否同意出售。
　　房屋名下户口
　　除了业主及家人户口外，看是否还有其他人户口，可以到派出所查询，在合同中一定要签订所有户口具体迁出时间。房产下有户口，新户是迁不进去。
　　违约责任，除了违约条款还要明示违约后的责任
　　违约金的赔偿和出现纠纷怎么处理。一般违约金写多一点，特别是遇到性价比高的房子的时候。这样做的目的是为了防止出现中介同行业竞争，有的中介将房子卖出了高价，如果违约金不多，房东合计着赔了违约金还能赚，很有可能违约，让你辛辛苦苦看房付诸东流。
　　付款方式及时间
　　一般购房付款支付由四部分组成：定金--首付款--贷款--尾款 尾款这快比较重要往往在过户完成后并在确认户口迁出及房屋其他交接完成后支付。尾款付过异味这笔交易所有手续结束。
　　5、税费承担情况，买卖双方原则上都有需要自身支付的税或费，这就需要写清楚有谁支付。
　　特别要注意约定好办理过户手续的详细时间，尽量短时间内完成。拖久了中间难免出现一些新的问题或新的政策。
　　关于房屋附带电器等设备
　　一定要把约定好留下的电器等设施在清单上列明包括品牌。
　　8、关于补充条款及附件
　　房屋买卖过程中为了成交往往有不少承诺，所有口头的承诺都是虚的，必须以书面的形式明示，如果你觉得合同条款中仍不能规避某些问题时可以作补充条款。比如在过户过程中出现新的政策怎么解决之类、解除合同的情况等。
　　9、避免阴阳合同
　　在二手房买卖过程中，经常涉及到营业税、个人所得税、契税等问题，所以有时候为了少缴税把成交价写低，也有买家为了多向银行贷款把成交价写高这样就导致实际购买价格与过户登记价格不同的阴阳合同。
　　降低房价的阴阳合同眼前省下来的钱却未必给买家带来多大的优惠。随着目前二手房买卖政策的健全，买卖价格的发票、备案的信息也越来越详细，对于买家而言，如果你100万买的房产，过户时写成80万的价格，那么房管局备案这套房产价格就是80万元，买家省下了一些税费。
　　但如果日后买家有改善换房的需要，这套房屋需要再次入市交易时，可能当时市场价已经升至150万，这套原价80万单位的增值部分也高达70万，那么这70万差额的税是不是要更多了？
　　2、另一种是写高成交价，80万的房子你为了想银行多贷款写成100万，贷款可能多贷了，要是房主反过来就说这房子就是卖了100万，你看合同都在，你是不是自找麻烦呢？也许那万一就让你遇上了。
　　10、签订合同是可配以录音或录像
　　第十二节 交房时注意什么？
　　户口是否已全部迁出
　　这时你凭产权证直接到派出所就可以查到了。
　　各项费用是否已结清
　　最后交费发票和现有数据相对即可结算
　　水、电、煤气卡、有线电视卡等是否都已过户
　　一般合同都会约定办理相关证件过户的时间
　　承诺留下的电器是否完好可正常使用
　　核查房屋的内部设施最好把电器、设备之类的当面检查
　　注：以上没有问题的话支付尾款签订房屋交验书至此买卖手续完成。
　　第十三节 找房勿一味迷信“大中介”
　　实际上，“虚假报价”只是中介操作二手房的常见手法，放低价很容易吸引客源，无论你在网络还是报纸上总会已有些让你“非常中意”的房源信息，当你打电话询问时要看房时，得到的答复往往是：房子已经卖掉了、或者房主没时间看房不方便，从而推荐其他价格高的房源。
　　对于主城区小区都是自住型为主所以房源不会集中上市，因此二手房源相当紧张，各家中介也存在着相当大的竞争关系。但同样一套房源，业主基本会同时登记给多家中介，而各家中介对外售价却有明显差异。大中介可以利用品牌和网络的优势吸引较多的客户，所以大中介往往可以操控房价报告房价。
　　提醒买家，买二手房与新房不同，买家不必要迷信大型中介的品牌和影响力，小中介只要资质合格，也有自身的优势，买家重点是货比三家、应尽量与业主亲自交流谈判。
　　案例1：小明通过一家中介看中了一套房最终谈好80万成交，并交了5000元定金，在其准备过户所需要的资料期间，中介打电话通知说房主有某种原因房子卖不了了，在中介的“帮助下”小明拿回定金并且还有违约金。。。其实这套房子是被中介以82万的价格卖给了另一客户，除去要给小明的违约金还多出了15000元。。。
　　第十四节 那些地段的房子不能买？
　　曾经坟场、刑场周边的房子及所谓“凶灾”一般指非正常死亡的居所
　　这样的房子再便宜也不能卖，你的心理过不了那个坎
　　加油站附近的房子
　　首先加油站附近车多噪音大，其次加油站附近有汽油味、柴油味影响身心健康，再者爆炸危险虽然几率很小，但仍有危险。
　　高压线，变压器附近的房子
　　主要是辐射方面的影响更重要是对心理的影响
　　立交桥附近的房子
　　立交桥附近车流交汇，不仅噪音大，而且灰尘也大。
　　通讯基塔附近的房子
　　辐射方面的影响还是远离为好。
　　玻璃幕墙对面的房子
　　面对高楼大厦尤其是玻璃幕墙的房子光污染让你头疼不已。
　　汽车站、火车站、铁道边的房子
　　车站附近的房子除了车辆带来的影响，还有流动人口带来的影响；铁路旁的房子除了火车鸣笛声的干扰，还会有震动的感觉。
　　第十五节 8种格局的房子让你抑郁
　　一、光线不足
　　大家知道阳光是动态的，能给我们带来好心情。如果室内长年缺少阳光的话，就会对人的心情产生不利的影响，导致人心情郁闷，长时间下去就会致人生病的。
　　二、户型不正
　　居家的房子不管面积是大还是小，户型一定要方正。风水中最忌的是三角型房子、梯型的房子或者是其它不规则形状的户型。房型如人心，型正则人正。户型不正易使人思想走偏，经常在法律边缘上走，不是得不到。就算得到了也是触犯法律的，整日提心吊胆的，时间久了肯定会生病的。
　　三、色调沉重
　　不少人家中的装修喜欢用深、重的色调，这样看上去虽然很有情调感，但常年在这样的环境下居住可不行。那样会使人无形当中有一种压抑、沉重的感觉，时间久了肯定不好
　　四、横梁压顶
　　横梁压顶宜使人产生紧张和恐惧感，这是人自我安全意识的正常反应。特别是你的沙发、床、办公桌等在栋梁的下面，那就更要多加注意了。长久如此那还不形成心理压力，造成抑郁才怪。
　　五、客厅过小
　　客厅就是室内的小明堂，平时家人在一起聚会或者是来外人时招待客人的地方。有的家中由于面积小，因此客厅非常的小，甚至有的仅仅是个过道厅，这就非常的不好。招待朋友之类的聚会就要在卧室，而卧室往往具有私密性，这就容易导致隐私的不经意泄露。
　　六、西北缺角
　　房子有一个地方绝对不能缺角，其中之一就是西北方。这个方位在周易的卦中为乾卦，乾卦主工作、事业、功名等，这个方位如果缺了角，那你可就会受到很大的影响，事业长期不好，心情就会受影响，长时间下来不抑郁才怪。
　　七、没有明堂
　　风水中讲一定要有明堂，明堂的大小代表事业的大小。无论是阴宅还是阳宅都要有明堂。明堂是指房子前面的宽敞程度，有些房子是开发商为了更多的盖房子，根本就不留下什么空间。这样人居住在家中向外边看，视线就会打不开。有压抑感，时间久了必然影响心情，甚至大病上身。
　　八、方位不利
　　从三元九运的年运盘中得知，不利方位是西方和北方这两个方位。如果你的办公桌、家中的沙发、床等在这个位置的话，那就对你十分的不利。这是二黑和五黄的方位，在风水中讲这两颗星是代表破财、衰败、忧郁、疾病的信息，因此要注意这两个方位。
　　注：至于风水，你信它就存在，你不行它就不存在。所以至于风水的影响，这就完全要看购房人自己的心态。
　　第十六节 如何掏到好房？？
　　和做中介的人做朋友
　　直接到中介上班一段时间
　　关注一些拍卖会 (银行一般一段时间就会拍卖处理一批房产）
　　其实你如果是认真的看完的上面的那些分析，你本身就会找到掏好房的方法。
　　结束语：什么人想房价下跌，还没有买房子的人；什么人想房价上涨，买了房子的人；还有。。。你懂的？！买房早买早好。
　　虾米整理编辑QQ：46104853
　　希望这篇《二手房全方位购房宝典(攻略）》能为正在买房或打算买房的朋友带去帮助。